KIỂM TRA TÌNH TRẠNG PHÁP LÝ NHÀ ĐẤT TRƯỚC KHI MUA

Những lưu ý trước khi tham gia mua bất động sản....Nguồn: Luật Việt Nam

1. Đề nghị bên chuyển nhượng xuất trình Giấy chứng nhận

Theo điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 và khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014, người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở khi có Giấy chứng nhận, trừ 02 trường hợp.
Sau khi nhận được Giấy chứng nhận có thể tự mình kiểm tra các thông tin về nhà đất tại trang 2 của Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, không phải ai cũng phát hiện được Giấy chứng nhận thật, giả.
Như vậy, việc yêu cầu bên chuyển nhượng xuất trình Giấy chứng nhận là cách kiểm tra xem nhà đất có hay không có Giấy chứng nhận, kể cả khi đặt cọc.

2. Kiểm tra thời hạn sử dụng đất
Căn cứ khoản 7 Điều 6 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, thời hạn sử dụng đất được ghi tại trang 2 của Giấy chứng nhận như sau:
- Đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì ghi thời hạn theo quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì ghi thời hạn sử dụng được công nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Trường hợp sử dụng đất có thời hạn thì ghi "Thời hạn sử dụng đất đến ngày …/…/... (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng)".
- Thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài thì ghi "Lâu dài".
- Thửa đất ở có vườn, ao mà diện tích đất ở được công nhận là một phần thửa đất thì ghi thời hạn sử dụng đất theo từng mục đích sử dụng đất "Đất ở: Lâu dài; Đất... (ghi tên mục đích sử dụng theo hiện trạng thuộc nhóm đất nông nghiệp đối với phần diện tích vườn, ao không được công nhận là đất ở): sử dụng đến ngày …/…/... (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng)".
Như vậy, căn cứ vào trang 2 của Giấy chứng nhận thì sẽ biết được đất còn thời hạn sử dụng hay không.

3. Cách kiểm tra đất thuộc quy hoạch, thế chấp, tranh chấp
Để biết nhà đất có thuộc quy hoạch, thế chấp hoặc tranh chấp hay không thì có một số cách kiểm tra như sau:
- Xem quy hoạch sử dụng đất trực tiếp tại trụ sở UBND cấp huyện, cấp xã.
- Xem trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện biết đất có thuộc quy hoạch hay không?
- Hỏi ý kiến công chức địa chính cấp xã hoặc người dân tại khu vực có thửa đất để có thêm thông tin.
- Xin thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai (đây là cách chắc chắn nhất), cụ thể:
Căn cứ Điều 9 Thông tư 34/2014/TT-BTNTM, các hình thức khai thác thông tin đất đai gồm:
- Khai thác thông tin đất đai qua mạng internet, cổng thông tin đất đai, dịch vụ tin nhắn SMS.
- Khai thác thông tin đất đai thông qua phiếu yêu cầu hoặc văn bản (hợp đồng).
Tuy có nhiều hình thức khác nhau nhưng để kiểm tra tình trạng pháp lý thửa đất thì hộ gia đình, cá nhân nên sử dụng hình thức khai thác thông tin thông qua phiếu yêu cầu.
Trước tiên người yêu cầu phải tải phiếu yêu cầu theo Mẫu số 01/PYC. Tại danh mục và nội dung dữ liệu cần cung cấp trên phiếu yêu cầu thì tích vào ô thông tin cần biết theo nhu cầu, nếu cần tổng hợp thông tin thì tích vào ô “tất cả thông tin trên”.
Sau khi điền xong thông tin thì hộ gia đình, cá nhân thực hiện theo trình tự sau:

Bước 1: Nộp phiếu yêu cầu
Người yêu cầu nộp tại Bộ phận một cửa hoặc Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện.

Bước 2: Tiếp nhận và giải quyết
Khi nhận được phiếu yêu cầu hợp lệ, Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:
- Cung cấp thông tin cho người có yêu cầu.
- Thông báo nghĩa vụ tài chính cho tổ chức, cá nhân.
- Nếu từ chối cung cấp thông tin đất đai phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do.
Lưu ý: 04 trường hợp không cung cấp thông tin, dữ liệu gồm:
- Phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu mà nội dung không rõ ràng, cụ thể.
- Phiếu yêu cầu không có chữ ký, tên và địa chỉ cụ thể của cá nhân.
- Mục đích sử dụng dữ liệu không phù hợp theo quy định của pháp luật.
- Không thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Bước 3. Trả kết quả.
Thời gian thực hiện:
Căn cứ điểm a khoản 4 Điều 6 Thông tư 34/2014/TT-BTNTM, thời hạn cung cấp thông tin được quy định như sau:
- Nếu nhận được yêu cầu trước 15 giờ thì phải cung cấp ngay trong ngày.
- Nếu nhận được yêu cầu sau 15 giờ thì cung cấp dữ liệu đất đai được thực hiện vào ngày làm việc tiếp theo.
Ngoài những cách phổ biến trên thì nên đưa vào hợp đồng chuyển nhượng điều khoản với nội dung “cam kết quyền sử dụng đất, nhà ở không có tranh chấp; Giấy chứng nhận hợp pháp; nhà đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án,… nếu vi phạm sẽ bị phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại”.
Kết luận: Trước khi mua nhà đất thì người dân có rất nhiều cách kiểm tra tình trạng pháp lý nhà đất, trong đó cách chính xác nhất là đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai cấp thông tin về thửa đất (có trả phí).

Bài viết khác

Địa phương nào hưởng lợi nhiều nhất sau cơn sốt đất Phú Quốc?      

Địa phương nào hưởng lợi nhiều nhất sau cơn sốt đất Phú Quốc?

23/11/2018 17:34

Thành phố biển Hà Tiên đang chứng kiến chu kỳ tăng tốc mạnh nhất trong lịch sử. Chỉ chưa đầy một năm, giá đất tại đây tăng gần 300%. Các chuyên gia nhận định, hiệu ứng từ cơn sốt đất Phú Quốc và sự kiện Hà Tiên lên thành phố là đòn bẩy giúp thị trường BĐS Hà Tiên chuyển mình ngoạn mục. Thành phố biển Hà Tiên đang chứng kiến chu kỳ tăng tốc mạnh nhất trong lịch sử. Chỉ chưa đầy một năm, giá đất tại đây tăng gần 300%. Các chuyên gia nhận định, hiệu ứng từ cơn sốt đất Phú Quốc và sự kiện Hà Tiên lên thành phố là đòn bẩy giúp thị trường BĐS Hà Tiên chuyển mình ngoạn mục.

Chi tiết >>
Huyện Hóc Môn, TP.HCM: Cảnh báo việc lừa đảo, rao bán đất nền không hợp pháp      

Huyện Hóc Môn, TP.HCM: Cảnh báo việc lừa đảo, rao bán đất nền không hợp pháp

24/07/2018 13:29

Thời gian gần đây, cơn sốt ảo về đất nền đã và đang diễn ra tại các huyện ngoại thành trên địa bàn (TP. HCM), trong đó có địa bàn huyện Hóc Môn. UBND huyện Hóc Môn đã yêu cầu cơ quan chức năng vào cuộc để điều tra xử lý.

Chi tiết >>
Hồ sơ nhà đất tiếp tục bị 'ngâm'      

Hồ sơ nhà đất tiếp tục bị 'ngâm'

08/06/2018 10:19

Dù đã đưa ra nhiều giải pháp, nhưng việc giải quyết hồ sơ nhà đất cho người dân thời gian qua tại các quận, huyện trên địa bàn TP.HCM vẫn tiếp tục bị 'ngâm'

Chi tiết >>
Bà Rịa - Vũng Tàu: Chọn địa điểm mới xây dựng sân bay phục vụ dự án tỷ đô, có kinh doanh casino      

Bà Rịa - Vũng Tàu: Chọn địa điểm mới xây dựng sân bay phục vụ dự án tỷ đô, có kinh doanh casino

23/07/2018 08:24

Chủ tịch UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu Nguyễn Văn Trình vừa có đề nghị về việc chọn địa điểm mới để xây dựng Dự án

Chi tiết >>
'Có 1 tỷ đồng nên đầu tư căn hộ chung cư nội đô hay đất ven thành phố?' và đây là lời khuyên của giám đốc CBRE Việt Nam      

'Có 1 tỷ đồng nên đầu tư căn hộ chung cư nội đô hay đất ven thành phố?' và đây là lời khuyên của giám đốc CBRE Việt Nam

01/08/2019 16:28

Trên thế giới chỉ có 2 cách kiếm tiền từ bất động sản: Một là lãi vốn (mua bán kiếm lời chênh lệch). Hai là thu nhập từ dòng tiền cho thuê.

Chi tiết >>